FredFinanzFuchs
Ihre Fährte zur finanziellen Freiheit
mit Renditeknüller 148% steuerfrei
Die Grundidee ist ganz einfach:
Finanziell frei ist derjenige, der nicht mehr für Geld arbeiten muss.
Er hat ein Vermögen aufgebaut, aus dem er so hohe Einkünfte erzielt, dass er damit seinen Lebensunterhalt bestreiten kann.
Er kann dann tun, was er für wirklich wichtig und interessant hält. Das, was seinen Interessen und Talenten entspricht. Er kann sich künstlerisch betätigen, einem Hobby intensiv nachgehen, sich gemeinnützig engagieren, sich mehr um seine Familie und Freunde kümmern. Er kann Reisen unternehmen, sich Sport und Freizeit widmen. Ihm geht es gesundheitlich besser, da er viel weniger Stress hat.
Und vor allen Dingen, er ist viel unabhängiger. Kein Chef sagt ihm, was er zu tun hat, er muss sich nicht fragwürdigen Unternehmenszielen unterwerfen, Kunden überreden oder monotone oder langweilige Dinge tun. Und er hat Zeit im Überfluss.
Er spart nicht nur die Arbeitszeit, auch den Weg hin und zurück und die Zeit, die er bisher zur Erholung von der Arbeit brauchte und das Geld für Fahrtkosten, Berufskleidung, Außer-Haus Versorgung.
Und vielleicht macht er etwas, das ihm wirklich Spaß bringt und zusätzlich noch etwas Geld.
Auch Zwischenziele bringen mehr Freiheit und reichen vielleicht schon für den einen oder anderen. Sobald man laufende Erträge aus seinen Investitionen erzielt, könnte man seine Arbeitszeit reduzieren. Es fällt leichter, den Job zu wechseln, man könnte sich in einer Auszeit neu orientieren. Oder man hat Freiraum, um mit Nebeneinnahmen zusätzliches Geld zu generieren – mit Tätigkeiten, die einem Spaß bringen.
Aber wie erreicht man dieses Ziel?
Sie sollten lernen, ein FinanzFuchs zu werden. Lesen Sie diesen Text bis zum Ende, dann kennen Sie die Grundlagen.
Ihre Finanzen werden in Zukunft für Sie ein wichtiges Thema sein. Sie werden ein Experte werden in Bezug auf den Umgang mit Geld.
Meine Empfehlung: In einem ersten Schritt überlegen Sie, mit welchem Betrag monatlich Sie „über die Runden kommen“ würden. Sie bräuchten also zunächst ein Vermögen, das dieses Grundeinkommen bedient.
Sie überlegen sich also, welche Ausgaben wirklich wichtig sind.
Wollen Sie weiterhin Menschen, die Sie nicht mögen, mit teuren Dingen beeindrucken, die Sie sich eigentlich nicht leisten können? Wollen Sie weiterhin Geld ausgeben für Markenprodukte -wenn es gleich gute Produkte gibt, die qualitativ gleichwertig sind?
Sie werden sich also überlegen, mit welchen Ausgaben Sie eigentlich „genug“ haben. Höhere Einnahmen werden nicht zu mehr Ausgaben, sondern zu einem Überschuss führen. Je genügsamer Sie sind, desto weniger Ressourcen verbrauchen Sie. Sie schonen also auch noch die Umwelt.
Sie werden feststellen, dass dieser Lebensstil generell eigentlich sehr sinnvoll ist.
Wenn Sie Schritt für Schritt zu diesem Lebensstil wechseln, dann werden Sie einen zunehmenden Teil Ihrer Einkünfte ansparen können. 20% Ersparnis werden anfänglich schnell erreicht, 50% sind ambitioniert, 80% super – das hängt natürlich auch von der Höhe Ihrer jetzigen Einnahmen ab. Bei 3.000€ sieht es anders aus als bei 1.500€.
Es ist aber durchaus möglich, mit 1.000€ pro Person monatlich auszukommen. Das wären 12.000€ im Jahr.
Ihr Ziel
Sie benötigen also ein Vermögen, das Ihnen 12.000€ im Jahr liefert.
Aber welches Vermögen liefert heute 4% Zinsen sicher und kontinuierlich und auch noch mit der Inflation steigend?
Staatsanleihen bringen heute praktisch keine Zinsen mehr. Und bei Aktien empfiehlt Finanztest statt Einzelaktien ETF (Indexfonds), die viele Aktien bündeln, z. B. den MSCI-World mit über 1.600 Aktien. Die bringen zwar eine Rendite von ca. 4%, sind aber Kursschwankungen unterworfen von bis zu 40% nach unten.
Meine persönliche Empfehlung: Dieser Ertrag von 12.000€ sollte aus vermieteten Wohnungen stammen. Die liefern eine Rendite von ca. 3%-4% nach Abzug aller Kosten.
Sie brauchen also ein Immobilienvermögen von 300.000€. Denn 4% von 300.000 sind 12.000€.
Sofern Ihr monatlicher Bedarf höher ist, multiplizieren Sie Ihren Jahresbedarf einfach mit 25 und Sie erhalten das erforderlich Zielvermögen.
Der Vorteil dieser Anlageform: Sie schwankt nicht im Wert. Der Ertrag ist sicher – wenn man die richtige Immobilie und den richtigen Mieter hat. Dazu aber später Konkretes im Detail.
Und der Wert und der Mietertrag steigen mit der Inflation. Ihr Einkommen steigt also mit der Inflation und fängt damit bei Inflation die Ausgabensteigerung auf.
Der Weg
Wie können Sie also möglichst schnell ein Immobilienvermögen von 300.000€ aufbauen?
Zunächst einmal sollten Sie alle Ihre Einnahmen und Ausgaben erfassen:
1. Was verdienen Sie pro Stunde
Rechnen Sie einmal aus, was Sie pro Stunde verdienen. Rechnen Sie dann aber auch die Zeit hinzu, die Sie für Hin- und Rückweg, Pausen und Erholung von der Arbeit brauchen. Rechnen Sie auch die Kosten hinzu, die Sie für die Arbeit aufwenden müssen: Fahrgeld, Kleidung, Essen außer Haus.
Beispiel: Sie verdienen 3.500€ monatlich. Abzüglich 500€ Aufwendungen ergibt 3.000€.
160 Arbeitsstunden, 50 Stunden Weg, 80 Stunden Erholung, Urlaub anteilig 30 Stunden – ergibt 300 Stunden oder 10€ je Stunde.
Eine Arbeitsstunde bringt ihnen also effektiv 10€.
2. Wie hoch sind Ihre Ausgaben?
Erfassen Sie ab sofort Ihre monatlichen Ausgaben möglichst genau. Dann bilden Sie Kategorien (Lebensmittel, Restaurant, Alkohol, Kaffee to go, Benzin).
Nun sehen Sie, was Sie ausgeben – und was Sie das an Zeit kostet. Sie können nun überlegen, ob Ihnen die jeweilige Ausgabe diese Zeit wert ist und wo Sie einsparen wollen.
Was mache ich mit den Ersparnissen?
1. Basisbetrag 16.000€
Das ersparte Geld sollten Sie zunächst auf einem Tagesgeldkonto anlegen. Googeln Sie ein günstiges Konto. Manche geben bis 2% Zinsen bei maximaler Sicherheit (100.000€).
Sparen Sie hier zunächst mindestens das Sechsfache Ihres monatlichen Aufwands an. In unserem Beispiel also 6.000€.
Dieses Geld ist Ihr finanzieller Puffer für Notfälle.
Ihr nächstes Sparziel sind 10.000€. Sie haben dann insgesamt 16.000€ angespart.
2. SparBooster
Während der Sparzeit überlegen Sie bitte weiter, wo Sie Geld einsparen können, um ein „nachhaltiges“ Leben zu führen. Denken Sie auch an große Positionen: Brauchen Sie wirklich eine eigene Wohnung? Ist es vielleicht günstiger in einer Wohngemeinschaft zu leben? Reicht vielleicht eine kleinere Wohnung oder eine dichter zum Arbeitsplatz oder eine weiter draußen, die billiger ist? Brauchen Sie ein eigenes Auto, reichen Fahrrad oder öffentliche Verkehrsmittel oder cartogo? Wenn schon ein Auto, dann ein Gebrauchter mit wenig laufendem Verbrauch.
So werden Sie zum FinanzFuchs. Vielleicht schaffen Sie es schon in ein bis zwei Jahren, den Zielbetrag von 16.000€ anzusparen.
3. Der erste große Schritt
Nun haben Sie das Eigenkapital und auch die Bonität, um sich eine vermietete Immobilie zu kaufen. Denn die Bank sieht sehr wohl, dass Sie zusätzlich eine Reserve von 6.000€ haben und nicht über Ihre Verhältnisse leben.
Sie sollten die Immobilie nämlich mit einem Bankkredit finanzieren.
Warum?
Sie sollten möglichst schnell den Zielbetrag von 300.000 in Immobilien investieren – bei maximal möglichem Kredit.
Denn die Inflation soll möglichst bald für Sie arbeiten, nicht gegen Sie.
Solange Sie noch keine Immobilie haben, so lange ist der angesparte Betrag der Inflation unterworfen. Die 6.000 auf dem Tagesgeldkonto bringen also nicht nur 2% Zinsen, sie sind auch in Höhe von heute ca. 8% der Inflation unterworfen. Sie verlieren also im Saldo 6%, Steuern außen vor!
Bei einer Investition in eine Immobilie ist der von der Bank geliehene Betrag der Inflation unterworfen. Sie verdienen also an der Inflation. Sie zahlen zwar 4% Zinsen – aber gleichzeitig tilgt die Inflation mit ca. 8% wertmäßig Ihr Darlehen. Ihre Immobilie legt gleichzeitig um 8% im Preis zu.
Ihre „Inflationsrendite“ beträgt also 4% und ist steuerfrei! Plus Wertverlust das Darlehens. Man kann also an der Inflation Geld verdienen.
Welche Art von Immobilie? 148% Rendite möglich!
Am besten ein vermietete, kleine Gebrauchtwohnung in einer normalen Lage, die Ihnen bekannt ist.
Der Mietvertrag stellt praktisch eine Wertminderung dar, denn frei lieferbar würde die Wohnung teurer sein. Sie könnten sie bei Freiwerden teurer vermieten oder an einen Eigennutzer verkaufen.
Kaufen Sie auch gerne die Immobilie bei einem „Umwandler“, der gerade das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt hat und einen ganzen Schwung Wohnungen loswerden will. Sie sehen dann auch, zu welchem Preis er andere Wohnungen im Haus verkauft hat und was frei lieferbare Wohnungen bringen.
Die Wohnung hat also eine Wertreserve, die Ihnen steuerfrei zufällt, wenn der Mieter auszieht. Das weiß auch die Bank und finanziert deshalb höher.
In normaler Lage sollte die Wohnung sein, da diese erheblich günstiger ist als Prestigelagen – und im Verhältnis zum Kaufpreis eine viel höhere Miete bringt. In guten Lagen zahlen Sie in Hamburg die 30-fache Jahresmiete, in normalen Lagen „nur“ die 25-fache.
Und eine kleine Wohnung sollten Sie bevorzugen, da sie weniger Eigenkapital benötigt, gut nachgefragt ist und der Mieter öfter wechselt.
Bei der vermieteten Wohnung können Sie auch prüfen, ob der Mieter kein Nomade ist, sondern die letzten Jahre seine Miete pünktlich gezahlt hat. Und Sie können anhand des Mietpreisspiegels feststellen, ob und dass die Miete nicht überhöht ist.
Wie sehen die Zahlen aus?
Eine 2-Zimmerwohnung mit 50 qm kostet in HH ca. 200.000€ mit Nebenkosten 220.000.
Sie bringt eine Miete von netto 10€ je qm also 500€ monatlich oder 6.000 jährlich.
Hiervon müssen Sie Instandhaltung und Verwaltung abrechnen, ergibt 5.000€.
Sie finanzieren 210.000 (220.000 – 10.000 Eigenkapital) zu 4% Zinsen, das sind 8.400€ jährlich.
Sie erwirtschaften also einen Unterschuss von 3.400€ (5.000€ – 8.400€).
Diesen Unterschuss können Sie zusammen mit der AfA (Absetzung für Abnutzung) von 2% auf die Anschaffungskosten (ca. 50% des Aufwandes) steuerlich absetzen. Der steuerliche Gesamtverlust beträgt 5.600€.
Bei einem Spitzensteuersatz von 40% beträgt der Steuervorteil darauf 2.240, den Sie in Ihre Steuerkarte eintragen lassen können.
Dadurch reduziert sich Ihr Unterschuss auf 1.160€ jährlich (3.400 – 2.240).
Zusätzlich müssen Sie ca. 1% jährlich tilgen, das sind 2.100€.
Sie müssten also eine Gesamtlast tragen von 3.260€ oder 271€ monatlich, wovon 175€ Tilgung sind.
Von der reinen Rendite her machen Sie also einen Verlust von jährlich 1.160€.
Aber auf der anderen Seite gewinnt Ihre Wohnung bei heute 8% Inflation jährlich 16.000€ im Preis (200.000 mal 8%).
Ihre investierten 10.000€ bringen also unglaubliche 14.840€ Überschuss (16.000 – 1.160), also 148% Rendite!
Gesamtrendite:
14.840€ bei 10.000€ Eigenkapital steuerfrei, da Inflationsgewinne langfristig steuerfrei sind. (Bei einem Verkauf kann man sie nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei realisieren.)
Unglaubliche 148% Rendite!
Und zusätzlich verliert das geliehene Geld bei Inflation auch noch jährlich 8% an Wert. Indirekt tilgt die Inflation so für Sie. Tilgungseffekt zusätzlich 16.000€ oder 160%! Sie zahlen den Kredit mit entwertetem Geld zurück.
Die gleichbleibende Zahlung an die Bank fällt wegen der Inflation Jahr für Jahr leichter.
Außerdem nutzt man den Zinseszinseffekt. Denn durch die Tilgung sinkt monatlich der Darlehensbetrag und damit der erforderliche Zinsaufwand. Die Zahlung an die Bank bleibt jedoch gleich und die ersparten Zinsen werden von der Bank zusätzlich zur Tilgung verwendet.
Deshalb sind Immobilieneigentümer die wahren Gewinner, auch heute noch, bei hohen Immobilienpreisen. Aber eigentlich waren die nie günstig – oder?
Wie geht es weiter?
Mit den nächsten 5.000 kaufen Sie die nächste Wohnung und haben das Zielvermögen von in unserem Beispiel 300.000€ schon erreicht.
Alle weiteren Ersparnisse verwenden Sie zur Tilgung. Wenn es Ihnen gelingt, selbst 12.000€ jährlich zu sparen, haben Sie in 10 Jahren mit Zinseszinseffekt ca. 150.000€ getilgt. Inzwischen hat sich die Miete erhöht. Wenn Sie die Mietsteigerungen zusätzlich zur Tilgung verwenden und die jährlich Sparrate fortsetzen, sind Sie in ca. 16 Jahren schuldenfrei.
Sie haben dann ein Vermögen im Wert von heute 300.000€, das dann voraussichtlich einen Geldwert von unglaublichen über 700.000€ hat.
(Aber die sind von der Kaufkraft her nur so stark wie heute 300.000. Ihre Rendite wird dann nominal weit über 1.000€ liegen – aber sie wird nur die Kaufkraft von heute 1.000€ haben).
Gibt es eine Alternative
Ja, kaufen Sie sich eine Wohnung zur Eigennutzung. Möglichst eine günstige Gebrauchtwohnung, die Sie selbst renovieren. Fragen Sie in der Verwandtschaft, wer Ihnen hilft – sei es durch Schenkung, Voraberbe oder Darlehen. Denn Sie brauchen Eigenkapital. Da Sie sofort nach dem Erwerb mit der Tilgung beginnen und die Wohnung abbezahlen, ist das auch in den Augen aller mit Ihnen Verbundenen ein sinnvoller, unterstützenswerter Kauf. Tilgen Sie so schnell wie möglich. Und starten Sie parallel so schnell wie möglich zusätzlich mit einer vermieteten Immobilie. Die verkaufen Sie dann später und tilgen damit das Darlehen Ihrer selbstgenutzten Wohnung.
Manche behaupten, die eigengenutzte Immobilie sei gar keine Investition. Sie bringe ja keinen Ertrag.
Das ist zu kurz gedacht. Denn der Ertrag ist die ersparte Miete. Sie könnten die Wohnung ja vermieten und mit dieser Miete die eigene Miete zahlen. Sie werden ja Eigentümer und vermieten praktisch an sich selbst.
Das Interessante bei der eigengenutzten Immobilie: Die ersparte Miete bei einer schuldenfreien Wohnung ist steuerfrei! Während Sie Ihre Miete für einen Vermieter aus versteuertem und versicherten Einkommen zahlen müssen.
Haben Sie Mut! Gehen Sie den ersten Schritt!
Ihr Fred Anton
P.S.: Von mir gibt es ein kompaktes Sachbuch (56 Seiten) zum Thema bei amazon für 3€, in dem alles oben Gesagte vertieft wird: „Mit Immobilien zur finanziellen Unabhängigkeit“.
Und Sie können hier und hier und hier zum Thema Diskussionen einsehen und auch wenn gewünscht nach Registrierung mitdiskutieren.
Verantwortlich: Dr. Waldemar-Fred Anton, Erikastraße 178, 20251 Hamburg
Email: fred.anton@t-online.de, Tel.: +49 170 9902578
FredFinanzFuchs 